南京物业税试点只是“模拟” 并不是实际缴纳

　　物业税今年真的要开征了？昨天，国家税务总局权威人士明确，今年不开征物业税，而且“近两年内都不可能开征”。

　　江苏省地税局昨天表示，南京是省内唯一进行物业税“空转”试点的城市，作为地方财税收入的一大来源，物业税的征收步伐将相当“稳健”，不会随便开征。有关专家分析说，物业税开征目前还面临几大难点，只有在解决了征收范围和标准问题后，才有可能逐步推行。

　　[权威解释]

　　江苏仅南京进行“空转”试点

　　从2003年开始，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津等10个地方分两批成为“房地产模拟评税试点”，目前都属于“空转”期。记者从江苏省地税局了解到，全省目前仅南京一个城市正在进行物业税征收的“空转”试点，而且相关试点只涉及南京的两个区，还没有在全市推开。

　　那么，所谓的“空转”究竟是怎样试点的呢？有关人士透露说，由于是“空转”试点，所谓的征收还处于“模拟”阶段，房主并不实际缴纳物业税。工作人员在调研工作中，采集税务局以前积累的数据，根据税务总局的相关程序进行模拟测算。但因为目前还没有一个具体的征收标准，因此这种测算也是在原有基础上进行的大体推算。税务部门要从试点中了解物业税征收的可行性，以及一旦调整物业税，地方财政将会出现增长还是下降，各行业的税负是否增加以及增加多少。

　　物业税是“合并税种”，不会随便征收

　　“物业税是不是额外推出的一个新税种，让市民凭空又多交税啦？”很多买房人有这样的疑惑。记者从南京市地税局获悉，物业税并非凭空多出一个税种，而是为了完善房地产税收制度进行统一税制、整合税种的一项改革，将房产税、城市房地产税和城镇土地使用税合并，物业税就是一种“合并税种”，其征收将简化市民的交税程序，老百姓不会凭空多交税。

　　另外，有关人士透露，物业税不可能随随便便征收，作为地方财税收入的一大来源，物业税的征收将由全国统一自上而下推行实施。

　　[专家分析]

　　“评估价”按房屋“原值”还是“市值”？

　　物业税虽然喊了很多年，但要落实到征收层面上，专家提出还面临两道“坎”，一是征收的范围，二是征收的标准问题。

　　南京国信税务师事务所负责人告诉记者，首先在房屋评估价方面就存在标准难统一的问题，比如说，市民花100万买了一套房，过了几年房子可能升值到200万甚至300万元了，那物业税应该按什么标准来征收呢？房屋价格作为物业税计税的依据，牵涉到各方的利益，究竟按房屋“原值”还是“市值”，需要有一个公允的评估机构来评估。同时，由于房屋价值不断在波动变化，那么其评估价也不能一“估”到底，是否应该一年公布一次或者三年公布一次，这些都是物业税开征之前需要解决的问题。

　　从第二套房开征还是从高档房开征？

　　除了物业税开征的标准问题，征收的范围也是目前未能确定的问题。专家介绍说，我国物业税的征收可考虑用财政平衡的方法和住房高消费群税负法，住房高消费群税负法是先设定一个人均住房面积基数，以家庭为单位，对超过基数的房屋面积征收物业税。对于自用房屋，可采取一家人拥有第一套房屋免税、第二套房屋交税的方式征收。这样一来，拥有多套房屋的群体需要缴纳较高的物业税，而普通居民在合理住房面积下，则不需要缴纳物业税。另外，也有专家提出，物业税的征收可能会从高档房或者商住房开始，总之，物业税作为调节社会贫富差距的重要手段，其目的还是为了促进商品房分配更加合理化。

　　可能出现“买房容易养房难”？

　　一直以来，物业税都被认为是调节房价的“撒手锏”，是抑制炒房的好办法。专家也表示，物业税的开征自然对平抑房价有用，但也很可能会引发“买房容易养房难”。

　　物业税的开征意味着以往需要一次缴清的包括土地出让金在内的各种税费，可在以后“养房”过程中慢慢缴纳，这样购房者在买房的时候一次支付的费用会大大减少。从这个角度看，房价将有望下降。但是，把一次性要付的费用分摊到今后几年中去，购房人实际上支付的总费用并没有变。并且如果房价不断升值，缴的税也会越来越多。“国外就曾发生过这样的例子，有人继承了一处城堡，却因为付不起高额的物业税而被迫出卖。”因此，物业税开征后，对于那些因为房价降低而买房的消费者来说，有可能出现“买房容易养房难”的窘境。

　　[房主反应]

　　多套房户主心虚，趁开征前赶紧出手

　　“物业税开征看来也就是个时间问题了”，手上有3套房子的老刘这段日子有点坐不住了！早在5年前，老刘靠手里炒股赚的钱，投资了两套二手房，才几年时间，两套房子价钱都翻了番，老刘乐颠颠又筹钱投资了一套门面房，如今他连带自住的房子手上一共有四套。本来他想等两年房子升值后再卖，可最近他却忍痛出售了一套房子。老刘告诉记者，“物业税一开征，几套房子可能要交好几千，养不起啦！趁现在还没征，该出手时就出手吧！”

　　房东先下手为强，物业税写进租房合同

　　和老刘不一样，有些“以租养房”的房主已在物业税开征前做好了准备。黄女士今年1月份约了租房人重新签订了一份租房合同，在合同条款中特别新增加了一条：“如果开征物业税，税费由租房者承担。”黄女士说，她这也是“防患于未然”，物业税不知道啥时就开征了，所以还是先在合同里约定最好，免得到时为了房租增加不增加而扯皮。


（龙虎网 　　2008-2-15）
　　

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