在住宅遭遇房贷新政的风吹浪打之时,信贷及限购政策都未涉及的商业地产走上前台,成为了地产投资的最佳“避风港”。

　　与此同时,开发商也懂得顺势而为,将旗下原本用做长线收租的商铺和盘托出,迎接这股新兴的投资热潮。市国土房管局的数据显示,前两个月广州商铺供应量达到了10.2万平方米,环比增幅高达2.45倍,而这一数据正在随着市场发展进一步增大。

　　商场铺买家来回5000公里只为做登记

　　“照着这架势,你说咱到时抢得到一套不？”5月16日,白云万达广场销售中心,王女士冲同样身陷人海的丈夫喊。他的丈夫正使劲朝着前台钻,一边擦汗一边答:“我看悬。”

　　只是做个登记、拿份资料而已,王女士两口子居然如此郑重其事:清早从大连飞过来,中饭来不及吃又赶着飞回,短短一天之内,移动距离达到5000公里。“啥时候开盘有信了没？记得第一时间通知我。”昨天下午六点,王女士给记者打来电话,仍然一副非买不可的口气。

　　王女士千里迢迢相中的万达广场是亚运会之前开业的九个大型商业综合体之一,首期推出的商铺货量大约400套,最小100平方米,最大达到了2000平方米,主力铺位面积在100-200平方米。这些商业配套建成之后,将用来经营零售百货、餐饮、文化、体育、娱乐、休闲等产业。

　　距万达广场东南侧约5公里的机场路上,首个以LED灯光为主题的商场万城四季广场已提前入市,目前销售过半。与万达广场主打大面积铺位不同的是,四季广场单间面积集中在10-60平方米,全部都是“袖珍型”,一线时尚品牌、潮流服饰是它的主营业态。

　　万城四季广场斜对面,万丽国际皮具城的销售人员正站在铺头门口大声“吆喝”,皮具城上挂起了数十米高的红底黄字广告竖幅,引来路人纷纷侧目。“这里是皮革皮具专业市场一条街,到时候应该不愁租客的吧。”程先生是旁边某住宅楼盘的营销总监,这位手头拥有近10套住宅的投资客,自新政出台之日起就决定“弃房从商”,到广州投资热度还未高涨的商业市场去寻觅“真金”。“最近几个星期格外火,完全出乎原先的预料。”销售人员告诉记者,万里国际皮具城首层商铺全部卖光,二、三、四层只剩下10套左右。

　　社区铺至少有40个楼盘推出新铺

　　中原地产监控国土房管局信息发布出的一份研究报告显示,3-4月份广州十区商铺供应10.2万平方米,环比1、2月激增2.45倍,春节过后商铺市场的供应量已逐渐复苏。其中放量集中在4月份,供应面积7.4万平方米,占两月整体供应量的73%。除了大型商场铺和专业市场铺之外,社区铺依然是供应的主流产品,供应面积超过7.2万平方米,占两月总体供应量的71%。

　　记者查询阳光家缘数据发现,最近有新产品推出的社区商铺项目超过40个,分布在白云、越秀、花都、从化等多个区域。富力地产是这波商用物业推货高潮的主力开发商,其最近为旗下项目举办商铺联展活动,一次性推出22个项目的社区商业。

　　方圆和合景泰富两大集团也相继推新,这些分别位于荷塘月色和合景上城湾畔的商铺面积在20-100平方米,虽然不大,但却拥有着4.5米以上的层高,买家在收楼后可以向管理处提出申请,间隔为两层单元,实现双倍实用率。

　　除此之外,连寸土寸金的老城区也有商铺物业亮相。越秀区大德路与诗书路交界处的幸福立方近期推出12套单位,货量不多,却全部都是临街铺位,面积50-90平方米。可以同时针对小区业主和区外人流经营超市、日化等。

　　祈福辉煌台的新商铺则只租不售,铺位共有3层,面积74-1804平方米,楼盘首层商铺层高6.3米,第二、三层的也达到了4.8米,上层可做仓库、办公等多种用途,下层用作经营。

　　价格中心区社区铺单价2万-10万元

　　供应量较前期出现较大增幅的同时,广州商铺近期的价格并没有出现非理性上涨。其中最为典型的是白云万达广场,从开发商对外透露的信息来看,该盘预计将以5万元/平方米的均价进入市场。国土房管局公布的数据显示,今年上半年白云主要销售的商铺均价区间高达6万-8.3万元/平方米,部分体量较大的商铺一手售价更是达10万元/平方米,甚至不低于中心城区的商业旺区。万达广场以明显低于市场均价的价位入市,加上充沛的市场供应,预计会把楼价拉回至相对理性的价位。

　　中心城区的社区商铺价格落差比较大,其中最贵的幸福立方街铺为8万元/平方米,富力桃园、荷塘月色两个白云区楼盘商铺的均价为3万元/平方米和2.6万元/平方米。位于从化的上城湾畔由于区位较为偏僻,裙楼街铺的叫价只有2万-2.2万元/平方米,与市中心住宅价格基本相当。

　　值得一提的是,为了吸引更多买家入市购买,不少处在租约期的楼盘还提供带租购铺的服务,例如万城四季广场,投资者可以选择两年16%回报即减或逐月收租,免除寻找租客的麻烦。

　　网络调查：看跌商业地产者不足两成

　　在搜房网进行的一项网络调查中,41.67%的受访者认为2010年广州商业地产将平稳发展,看好市场走高上扬的比例也相当壮观,达到了39.17%,而预计后市将放缓下跌的比例仅为19.17%。

　　在投资类型的选项中,商铺是毫无争议的首选,得票率达到53.42%,其次是酒店式商住公寓和写字楼,比例均为17.81%,除此之外,专业市场和“其他”分别获得6.85%和4.11%的选票。

　　对于“投资商业地产,您会看中哪些投资因素”这一问题,各个选项的得票率相差不大,其中地理位置仍然是首选,比例为21 .65%,其次是交通条件和投资 回 报 率 ,投 票 比 例 分 别 为17.72%和15.75%,再往后是商圈 环 境 和 商 业 配 套 ,分 别 为14.96%和11.02%,而开发商品牌、市场定位、行业影响、产品质量的比例大约在3%-6%。

　　探因：新政之下资金从住宅转入商业市场

　　谈及最近一段时间商用物业呈现出的火红火热局面,业界专家异口同声认为是宏观调控新政导致市场需求从住宅向商铺“呼叫转移”所致。中原工商铺市场及研究总监刘广浩表示,房贷新政自4月中旬出台以来,影响力在5月份逐渐显现,最直观的变化就是住宅销售速度的减缓。出于资金回收方面的考虑,部分开发商不得不改变供应结构,将原打算作为长线收益的商铺推出市场。另一方面,对于买家尤其是投资客来说,手中仍然持有大量的闲散资金急需寻找投资渠道。目前他们对于住宅市场的态度是持续观望,而此次调控无论是本次信贷政策还是限购政策都未涉及商业地产,因此从入市角度来说,商业地产是更加稳妥安全的选择。

　　“住宅以往是投资资金的主要出路,因为与商铺相比,其收益不弱且风险更低,房贷新政让这两类产品的投资风险此消彼长。”刘广浩预测,在供需两旺的市场局面下,最近一、两个月商用物业将呈现出新的交投高潮,预计市场成交量较前期将出现至少一倍的增幅。

　　戴德梁行商业部助理董事郭熠指出,广州商用物业市场环境正在走向成熟,写字楼方面体现为甲级写字楼的持续上市,商铺方面除了供应量上升的“硬”实力增强之外,国际知名品牌入穗带来的商铺“软”实力也不断提升,比如瑞典时装零售品牌H & M专卖店和迪士尼广场5月20日刚刚进驻中华广场,年内几个亮相的大型商业体还会带来更多的全新品牌,这使得广州商铺的整体档次和水准不断向上海、北京靠拢,市场影响力也不断提升。而在业态相对低端的社区商铺方面,开发商也不再局限于销售环节,开始重视商铺的管理和配套打造,导致投资价值和回报率进一步提升。